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    冰球打架中国对俄罗斯: 潘石屹都把净负债降到19%了 地产长冬怎样避免资不抵债?

    中国女子冰球 www.72zuk.com 邦地产 2015-03-08 14:36:46

    3月6日,SOHO中国发布年报称,SOHO中国拥有现金125亿元,净资产负债率仅为19%。这是SOHO近几年来的罕见低负债。

    每经编辑 王杰    

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    记者:王杰

    3月6日,SOHO中国发布年报称,SOHO中国拥有现金125亿元,净资产负债率仅为19%。

    这是SOHO近几年来的罕见低负债。

    不谋而合的是,在复星昆仲新年酒会上,复星集团副董事长兼CEO梁信军表示,目前是全世界的去杠杆化。前期加过的杠杆这两年要去掉。未来三五年后,我们还将看到去房地产杠杆。梁信军的观点,得到了很多房企老板的认可。

    在这样的背景下,潘石屹主动降低SOHO负债率,显然符合眼下的大趋势。

    不过,新城控股高级副总裁欧阳捷对邦地产表示,资产负债率太低也不见得是好事,做投资要用杠杆,不负债也就没有杠杆了,发展速度也就相对减慢了。

    在欧阳捷看来,负债率多少是最合适的模式,很难用准确的数据去框定。他说,企业最合适的状态,是负债和经营管理水平是相当的,负债率可以高,但一定要保障现金流的充裕。

    净负债率下降和营业额下跌的关系

    3月6日,SOHO中国发布年报称,2014年公司营业额约为人民币60.98亿元,较2013年约146.21亿元,下跌58%。SOHO中国表示,营业额的下降主要因公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变所致。

    与此相对应的是SOHO盈利能力的下降。期内SOHO中国毛利润约为30.78亿元,同比下跌约62%;毛利率为50%,同比下降5个百分点;除税前溢利约为66.89亿元,同比下跌46%,公司解释称,主要由于公司业务模式转变以致销售物业减少所致。

    截至目前,SOHO中国拥有现金125亿元,净资产负债率仅为19%,资金量较为充裕。

    在欧阳捷看来,纯持有型物业,主要靠租金收益来覆盖贷款的成本,再覆盖其经营成本。而持有型物业资金回笼较慢、较少,所以要求负债率要比较低。“持有型物业一般讲的是公允价值,比如一处商业房产,每年的评估值可能上涨5%,公允价值变了,等于资产升值,资产负债率也就相对下降了。”

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受邦地产采访时表示,对于SOHO中国来说,只要不再拿地或者加大并购,资金支出就会下降,负债率也相应降低,SOHO中国这已经不是向快速开发的路子上走了,如果是传统的开发企业,负债率就不太一致;如果往持有型路线走的话,对标就应该是一些港企,负债肯定要达到“20%~30%”这种水平。

    其实,今年多位开发商人士曾表示,在2015年要降低负债率,去迎接地产新常态。

    甚至有开发企业为避风险,主动在去年年底裁员。

     

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